库存高企、电商冲击 商业地产潜藏巨大危机
http://www.crei.cn 来源：经济参考报
近期，万达百货大规模关门的消息，再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。
5万元广告费才有1个咨询电话
第一太平戴维斯的最新数据显示，部分城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增供给量分别占到总存量的24%以及21%。
在中部城市长沙，尽管销售面积同比增加，商业地产现房存量仍处于上升趋势。据好房子网上半年分析报告，截至2015年6月底，长沙竣工一年及一年以上没有销售的商业现房已有264.5万平方米，其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平方米，仅占新增竣工面积的一半，去化压力依然存在，预计后市竞争将会更加激烈。
“很多开发商认为商业地产潜伏的危机可能更大。”长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海认为，有的商业地产项目销售情况很不乐观，比如长沙有一个商贸城项目，去年11月已经拿到了预售证，由于“蓄客”情况不好，今年6月才开始销售。
记者了解到，位于长沙开福区的一个集写字楼和商铺于一体的“国际广场”项目，之前投入大量资金投放广告、邀请明星代言，结果市场反响很一般，打电话到售楼部咨询的人不多，最后算下来平均5万元广告费才换来1个咨询电话。这也成了让当地业内人士“苦笑”的案例。
对于去库存化的前景，市场人士仍不乐观。根据RICS 2015年第二季度中国商业地产调查，在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤其是二三线城市。RICS资深经济学家吴俊毅认为，中国宏观经济持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响，租户和投资者均对市场前景持谨慎态度。
“金街”无人气 传统模式遭挑战
尽管传统商业地产进入“寒冬”已是很多人的共识，万达百货大规模关门的消息还是让业界哗然。近日有消息称，万达百货将关闭40多家严重亏损的门店，剩余的50多家门店将进行调整，压缩经营面积。业内人士普遍认为，这是传统百货业的无奈选择，只有关闭或许才有希望重生。
湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为，互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。这些传统业态的人气和盈利点在哪里，成为了很大的问题。
事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。
记者在长沙河西地区的一条“金街”看到，自2012年开盘至今，这条定位于“儿童、亲子文化”的步行街依然人气惨淡，目前还有近100个铺面空置，招商中心也是乏人问津。有的商铺即使前期已经开业，现如今也是大门紧闭，贴出了“门面转让”的告示。正在营业的商铺中，充斥着“粉面馆”、“沙县小吃”、“商旅男装”、“韩国女装”等店铺，与原本定位大相径庭。
欧阳学海认为，在电商的市场冲击下，开发商对于自持的部分都顾不过来，对“金街”的运营更是缺乏统筹安排，购买商铺的投资者只能自己承担经营风险。
第一太平戴维斯通过分析华北地区二线城市认为，随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振，商业地产项目招商压力加剧。此外，部分零售业谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻。
“体验式”商业能否成救命稻草
相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。万达集团有关负责人接受媒体采访时即表示，关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。
由农工商房地产集团投资建设的长沙观沙E城项目规划有21000平方米的商业板块。在项目负责人看来，如果还是按照过去的做法，商业部分充其量就是“盖码饭餐馆”的水平，品质难以提升。
农工商房地产集团湖南投资置业公司董事长王峥告诉记者，经过多方面考察，观沙E城项目提出差异化的思路，定位于“社区商业”，并首创情景式邻里商圈。社区商业能将方圆几公里内的消费人群聚集起来，增加人与人之间的亲近感。王峥认为，社区地产将是商业地产的蓝海。
位于长沙城南的德思勤城市广场，除了将餐饮比例做到近40%，吸引上百家餐厅进驻，还开设了湖南省首家24小时书店，将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。记者看到，不少消费者都是因为24小时书店慕名而来，这很好地带动了项目的知名度和人气。
任泽认为，随着人们生活水平提高，对精神文化方面有了更高的追求，商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院，现在如果有演艺公司常驻，可以消化几千甚至上万平方米的面积。
第一太平戴维斯的分析称，越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌，以及艺术相关业态，以增强项目的趣味性，导入人流量实现项目内各类商户的协同发展。
不过，业内人士同时提醒，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一个商业项目归根结底成功的关键还是在于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市，商业项目则更应着重消费购物功能，而不应一味追求标新立异的体验功能。
