三季度北上广深豪宅成交激增 房企加码一线城市
http://www.crei.cn 来源：上海证券报
相关统计数据显示，三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅外)成交3734套，再创单季新高，环比增39%，同比增幅高达380%。其中，成交量前十的楼盘项目被上海、深圳包揽；而成交单价十强项目则都高于10万元每平方米，且被上海、北京项目占据九席。一线城市成交量持续快速增长，成为不少开发商确保完成年度业绩指标的“救命稻草”，也正因如此，一线城市成为开发商保业绩、求利润的必争之地，带动上游土地市场的竞争也异常惨烈。
深圳“放量”广州“领涨”
上海易居房地产研究院数据显示，三季度，一线城市豪宅公寓成交3734套，创2014年以来季度新高，同比增长380%，环比增长39%。此外，今年前三季度豪宅公寓累计成交7429套，同比增长326%，可见第三季度成交已达一二季度之和。
从价格来看，三季度一线城市豪宅公寓成交均价7.8万元/平方米，环比增长0.5%。由于目前对豪宅的定义标准是成交单价6万元以上，所以其价格上涨幅度没有成交量放大得那么明显。此外，三季度上海、广州豪宅公寓成交均价相对稳定，北京相对高价项目的放量成交，则对冲了因深圳高均价项目低成交量带来的成交均价整体下沉。
记者观察发现，四个一线城市豪宅成交量同比和环比都保持较大增幅，尤其是深圳仍然突出。三季度北京豪宅成交531套，同比增长84%；广州成交19套，同比增长58%；深圳成交1352套，同比增长940%，环比更是大增127%。
易居研究院分析师谢金龙表示，深圳豪宅公寓成交面积持续大增有几个特殊原因：一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房，带动资金进入豪宅公寓市场；其次是供应的相对有限；此外，深圳楼市价格涨得快，导致更多在售和开盘项目跨入豪宅公寓标准。
而价格方面，三季度领涨的是广州。北京、上海、深圳三个一线城市豪宅公寓成交均价比较接近，成交均价接近8万元/平方米，广州均价为8.6万元/平方米，高于其他三个一线城市。记者了解到，这主要是由于广州单价6万元以上豪宅公寓项目较少，样本中的仅有五个项目都是当地顶级豪宅公寓，所以均价相对较高。
争夺一线城市保业绩
一线城市成交量持续快速增长，成为不少开发商确保业绩指标完成的救命稻草。上海中原地产市场研究部的统计数据显示，从前三季度销售额表现来看，万科、绿城、恒大和华润四家房企前三季度分别完成了年初计划的90%、89%、86%和81%。而从目前销售额最大的万科和恒大两家房企来看，今年一线城市对其良好业绩的支持度更加明显，如9月，恒大和万科销售额贡献度前二的城市都是上海和北京，而万科目前在一二线城市的“持仓”比例更是占到了七成。
也正是因为如此，一线城市成为房企保业绩、求利润的必争之地，今年以来土地市场竞争尤为惨烈。就在10月20日下午，北京丰台区花乡樊家村地块入市出让，经过73轮竞地价、31轮竞拍保障房之后，葛洲坝(7.80, -0.44, -5.34%)以总价49.5亿元将这幅热门地块收入囊中，最终溢价率为50%。算上配建4.1万平方米保障房，这幅地块商品房部分的实际楼板价达到了7.5万元/平方米，刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价记录，成为北京新单价地王。
据亚豪机构统计，北京今年已出让的25宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗，在待出让的19宗地块中，五环内三宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上，五至六环的七宗土地至少有三宗有能力冲击3万元/平方米的关卡。这18宗地块未来项目均价将超过6万元，进入高端乃至豪宅行列，其中有九个项目更有可能冲击10万元。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，对于房企来说布局仍非常重要。上海、北京等城市虽然品牌房企云集，竞争激烈，地价高企，但总体需求量大，单价高，销售额对业绩的贡献度会较大。
（作者：朱楠）
